thu-tuc-chuyen-nhuong-dat-nen

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án là một trong những vấn đề cần được lưu ý quan trọng mà người mua cần biết để không gặp rắc rối về sau. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án tùy vào từng trường hợp khác nhau đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt. Tuy nhiên có một thực trạng hàng loạt các chủ đầu tư quảng cáo dự án rầm rộ nhưng pháp lý chưa hoàn thành.   

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

– Về quy định mua đất nền dự án từ chủ đầu tư: Sau khi hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai xong chủ đầu tư đầu tư, cần có sự cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền của dự án. Sau khi được cấp phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua phải tìm hiểu dự án đất nền đã được cấp phép hay chưa bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng. 

– Về phần hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bán đất dự án cho khách hàng dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn bản thiết kế). Sau khi ký hợp đồng, người mua sẽ nhận được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có phần rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

  •  Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng
  • Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư

Với các hợp đồng này bắt buộc phải công chứng như thế sẽ làm cho giá trị pháp lý cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Về thủ tục cấp sổ cho khách hàng của việc mua đất nền dự án sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

thu-tuc-chuyen-nhuong-dat-nen-du-an
Hình ảnh minh họa thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án bao gồm những văn bản gì?

Hiện nay, để người mua kiểm tra được tính pháp lý của một dự án phân lô đất nền, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ cho các giấy tờ, văn bản như sau: 

  1. Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
  2. Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù);
  3. Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch;
  4. Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất;
  5. Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.

Hơn nữa, người mua cũng nên tìm hiểu kỹ những thông tin về chủ đầu tư như khả năng tài chính, uy tín của chủ đầu tư qua các dự án trước. Từ đó, người mua sẽ có cái nhìn tổng quan về dự án giúp người mua có thể đưa ra quyết định đúng đắn, có nên đầu tư hay không.

Một dự án phân lô bán nền khi cung cấp đầy đủ các văn bản trên, song song đó là cơ sở hạ tầng đã được hoàn thiện đầy đủ chứng minh chủ đầu tư làm việc phát triển dự án rất tốt. Khi đó người mua chỉ cần xem xét mức giá dự án phân phối ra thị trường có hợp lý chưa giúp đưa ra quyết định có đầu tư được hay không.

Trong trường hợp một dự án không cung cấp đầy đủ các văn bản trên hoặc có đầy đủ các văn bản trên nhưng cơ sở hạ tầng vẫn chưa được chủ đầu tư triển khai thi công thì người mua nên cân nhắc thật kỹ, hoặc tốt nhất là không nên đầu tư vào những dự án như thế. Bởi những dự án một khi vướng vào thủ tục pháp lý hay các quy chuẩn về hạ tầng đều rất khó hoặc không thể ra sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

thu-tuc-chuyen-nhuong-dat-nen-du-an
Hình ảnh đất nền dự án

Về điều kiện về quyền chuyển nhượng đất tức thẩm quyền xác lập giao dịch dân sự đối với bên chuyển nhượng được quy định:

Điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”

 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về  quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;”

 1. Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

thu-tuc-chuyen-nhuong-dat-nen-du-an
Hình ảnh minh họa thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

Lưu ý khi mua đất nền dự án:

Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án sẽ vô cùng phức tạp với những người chưa tìm hiểu và nắm rõ quy trình. Nhằm hạn chế tối đa mọi tình huống xấu nhất có thể xảy ra, khi mua đất nền dự án khách hàng nên cân nhắc và chú ý những yếu tố sau:

– Xem xét năng lực chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cắm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa

– Chú ý các giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên môi giới có kinh nghiệm. Bên cạnh đó, người mua cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

– Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, 1/2.000 và đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền hay chưa

– Thay đổi quy hoạch là tình trạng không phải chưa từng xảy ra thế nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán cũng như phải được đưa vào văn bản chính thức

– Khi làm hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch… để tránh những trường hợp xảy ra gây bất lợi cho đôi bên 

– Hạn chế tối đa việc mua đất chung sổ vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, tốn nhiều chi phí và thời gian chưa kể đến việc mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu.

Quy trình thông thường của mua bán đất nền gồm 03 bước như sau:

Bước 1: Đơn vị môi giới chào bán và nhận đặt cọc của khách hàng.

Thông thường lô đất nền lúc này còn đang là đất trống chưa có hạ tầng, Hợp đồng đặt cọc sơ sài chỉ bao gồm: vị trí, diện tích, giá lô đất và nếu khách hàng không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc

Bước 2: Khách hàng ký Hợp đồng mua bán đất nền với chủ đất.

Thông thường các chủ đầu tư sẽ thu tiền trước của khách hàng để làm hạ tầng, nộp tiền thuế đất, lệ phí…ngay khi ký hợp đồng thì khách hàng phải nộp khoảng 30 – 50% giá lô đất. Điều cần lưu ý là nội dung hợp đồng ký với chủ đất là như thế nào? Thời gian tiến hành công chứng sang nhượng đất nền rõ ràng chính xác, trường hợp không thực hiện được thủ tục tách thửa đúng hạn phải có hình thức giải quyết như thế nào. Hoặc khi dự án không được cấp phép thì tiền đã nộp của khách hàng được xử lý ra sao 

Bước 3: Tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.

Khi lô đất đã hoàn thành hạ tầng, được tách sổ (có sổ đỏ riêng từng nền) thì khách hàng và chủ đất sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng. Trên thực tế nếu thực hiện đủ được bước 3 này thì quyền lợi của khách hàng đã được bảo đảm.

Trong 03 bước nêu trên thì rủi ro cho khách hàng tập trung tại bước 1 hoặc bước 2, có rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện được dự án đúng tiến độ, khách hàng kiểm tra lại hợp đồng thấy mới bất ngờ khi nội dung hợp đồng hoàn toàn bất lợi cho mình và sau hàng năm bỏ tiền, chỉ đợi lấy lại tiền gốc cũng không được. Để tránh khỏi bẫy của chủ đầu tư thì khách hàng cần phải nắm rõ được nội dung hợp đồng ký với chủ đất trước khi đặt cọc tiền.

thu-tuc-chuyen-nhuong-dat-nen-du-an
Hình ảnh minh họa thủ tục đất nền dự án

Ở mỗi thị trường, mỗi phân khúc đều mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Trong thời buổi thị trường đất nền hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro, trước khi tiền sinh lãi cần phải có những tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư. Những điều đó sẽ giúp cho nhà đầu tư chọn được những dự án chất lượng; đồng thời hạn chế những rủi ro cho nhà đầu tư.

Khi người mua tận dụng được ba nguyên tắc vàng cùng với lựa chọn chính xác vị trí khu đất và thời điểm thì việc kiếm tiền từ đất nền dự án là không khó. Tuy nhiên khi bạn chưa có kinh nghiệm hoặc gặp khó khăn trong các bước thủ tục pháp lý hãy tìm đến các chuyên gia hỗ trợ về bất động sản để có thể giúp bạn thực hiện tốt.

Mọi thông tin xin liên hệ
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Hoàng Khải Minh
36 đường số 5, KDC CityLand Central Hills, phường 7, Gò Vấp, TPHCM
Hotline: 0908.27.55.44
Website: www.hoangkhaiminh.vn


KT

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *