Đầu tư đất nền là chuyện thường thấy trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng bí quyết mua đất đầu tư như thế nào cho hiệu quả thì không phải ai cũng biết.
Thị trường bất động sản phân khúc đất nền phát triển vượt bậc trong những năm gần đây, nhiều người giàu lên nhờ đầu tư đất nền. Thế nhưng đây vẫn là kênh đầu tư có nhiều rủi ro, vì giá tăng cao nhưng không ổn định, lên xuống thất thường. Để mua đất đầu tư thành công, mời mọi người tham khảo 10 bí quyết sau đây.
Đánh giá tiềm năng tăng gia của mảnh đất
Một mảnh đất có tiềm năng tăng giá hay không, phụ thuộc vào vị trí của nó. Chọn được một khu đất có vị trí đẹp là ưu tiên hàng đầu. Bạn nên chọn những dự án có vị trí giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, thuận lợi cho việc đi làm, đi học,…
Bạn không nên đầu tư vào những dự án đất nền chưa hoàn thiện về hạ tầng, công trình giao thông. Bởi lẽ quá trình đánh giá, phê duyệt, thi công, hoàn thiện,… rất lâu, được tính bằng năm. Chỉ một dự án có hạ tầng hoàn thiện, đồng bộ thì mới có khả năng thanh khoản, chẳng ai muốn mua một mảnh đất mà đi lại khó khăn, hạ tầng thì chưa biết khi nào mới xong cả.
Quan sát, đánh giá kỹ dân cư, và các tiện ích nội- ngoại khu
Bạn cần phải quan sát, đánh giá mật độ dân cư khu vực. Mật độ dân cư càng đông càng tốt. Người Việt có quan niệm sinh sống là “nhất cận thị, nhị cận giang”, khu vực mua bán sầm uất, đông người qua lại là một trong những tiêu chí khi mua nhà, mua đất. Chẳng ai muốn sống ở một nơi hẻo lánh, dân cư thưa thớt cả. Bạn cũng nên tỉnh táo trước những mảnh đất có giá rẻ nhưng xa trung tâm, xa chợ, dân cư thưa thớt. Bởi vì, tuy giá rẻ hơn, nhưng tính thanh khoản sẽ không cao, dẫn đến nguy cơ chôn vốn.
Tiếp đến, bạn cần chú ý đến các dịch vụ, tiện ích của khu vực đó. Vd: trường học, bệnh viện, chợ,… có gần đó hay không? Cao cấp hơn như: siêu thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, công viên cây xanh,… Tiện ích nội- ngoại khu đầy đủ, chính là giá trị gia tăng của mảnh đất, một yếu tố quan trọng để xác định tính thanh khoản.
Đất nền phải có pháp lý minh bạch
Khi mua đất, bạn cần xem mảnh đất đó có pháp lý rõ ràng hay không, thông qua những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế xây dựng, đồ án quy hoạch,… của dự án; Quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền,…
Những vướng mắc, rủi ro về pháp lý là nỗi ám ảnh của các nhà đầu tư. Bạn cần nắm được liệu lô đất đó có tranh chấp hay không, có khả năng chia nhỏ để phân lô bán nền hay không, sau khi trừ lộ giới thì diện tích xây dựng được là bao nhiêu,….
Nhà đầu tư không nên mua lô đất có diện tích nhỏ hơn 30m2, vì pháp luật không cấp sổ đỏ cho diện tích này, trừ phi lô đất có sổ đỏ trước.
Nên định giá đất trước khi mua
Trước khi quyết định mua, bạn nên so giá với các lô đất khác ở khu vực lân cận. Bạn cũng nên tìm lời khuyên từ các chuyên gia đầu tư, xem lúc này có phải thời điểm thích hợp để mua hay không. Tốt nhất là bạn nên mua với giá thấp hơn giá thị trường. Điều này sẽ giúp bạn có lời ngay khi mua chứ không cần đợi đến lúc bán mới có lời, và tránh khả năng thua lỗ do thị trường đi xuống. Vd bạn mua lô đất với giá 900 triệu, trong khi giá thị trường là 1,1 tỷ đồng, bạn đã lời được 200 triệu, và giả như thị trường tụt dốc bạn cũng không bị lỗ.
Xem xét tính thanh khoản của khu đất
Lời khuyên của các chuyên gia là bạn nên làm một cuộc khảo sát nho nhỏ về các giao dịch nhà đất trong khu vực đang nhắm đến. Bạn cần phải biết được nhu cầu mua ở vị trí này có cao hay không, nếu mình mua rồi thì có thể bán lại ngay được không? Bởi lẽ, có rất nhiều khu vực sốt đất trong một thời gian, nhưng chủ yếu là giới đầu tư thâu mua, nhu cầu thực không có, dẫn đến bong bóng bị vỡ, nhiều người ôm đất đầu tư phải bán cắt lỗ, hoặc chôn vốn dài hạn.
Nên mua theo nhóm
Bất động sản đất nền tuy là miếng mồi ngon nhưng nhiều cạm bẫy. Với những nhà đầu tư mới, hay ít vốn, tốt nhất là nên chọn những người “cùng chí hướng” để đầu tư theo nhóm. Cách này sẽ giúp bạn không cần quá nhiều vốn, nếu thuê lỗ thì cũng không mất toàn bộ. Đồng thời những nhà đầu tư khác có thể có thông tin thị trường tốt hơn, nhạy bén hơn bạn.
Không bỏ trứng vào cùng một giỏ
Nếu bạn đầu tư đất nền lúc thị trường đang nóng sốt, bằng dòng tiền nhàn rỗi, thì bạn chỉ nên đầu tư 30% tổng số vốn đang có. 70% còn lại để cho các kênh đầu tư hoặc cơ hội khác.
Bởi bạn không có dòng vốn mạnh như nhóm đầu cơ, tích trữ đất. Khi thị trường nóng sốt là lúc nhóm đầu cơ tạo sóng và lướt sóng tốt nhất. Việc mua bán sẽ diễn ra liền tay, nhanh chóng, dừng lại nghĩa là đánh mất cơ hội. Sóng sẽ mất khi thị trường đứng lại và quay đầu đi xuống. Họ nhanh nhạy về thị trường hơn bạn, nếu bạn đầu tư toàn bộ số vốn mà không nhạy bén thì rất có thể bị chôn vốn, có khi là thua lỗ.
Tuy đất nền là tài sản có thể để dành, nhưng giá trị của nó rất lớn. Khi đã dồn trứng vào một giỏ thì vào lúc thị trường khó khăn sẽ không thể thu hồi kịp. Nhà đầu tư khôn ngoan bao giờ cũng phân bổ dòng tiền vào nhiều kênh, nhiều dự án, nhiều vị trí, tránh trường hợp rủi ro dồn về một mối.
Rất nhiều người đã khuynh gia bại sản, vì lao vào đầu tư lúc đất sốt bằng tất cả vốn liếng. Sau đó, khi thị trường bong bóng vỡ, họ điêu đứng vì không thể rút ra, đành phải “ôm bom”.
Không mua theo tâm lý đám đông
Tâm lý đám đông là mối nguy hại với nhà đầu tư. Thông thường, khi một khu vực sốt, cả giới đầu tư lao vào, một người kiếm được lãi cao và nhanh thì nhiều người cũng sẽ làm theo. Không ít trường hợp, một người làm tốt đã kéo cả gia đình vào đầu tư.
Sốt đất vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho nhà đầu tư. Cơ hội để lướt sóng thành công, thu lợi nhanh, nhưng thách thức sẽ ập đến khi thị trường chững lại. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để không bị cuốn theo tâm lý đám đông. Bong bóng giá lên cao, kích thích lòng tham, khiến nhà đầu tư dễ dàng ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá trị thực và tính pháp lý.
Không vay quá 50% giá trị mảnh đất
Khi thấy đất sốt, nhiều người quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Tuy nhiên bạn không nên vay quá 50%, nếu số tiền vay lên đến 60%-80% thì bạn nên từ bỏ. Bởi nếu số tiền vay quá lớn bạn sẽ bị áp lực nặng nề vì kỳ hạn trả lãi.
Bạn chỉ nên vay ngân hàng khi nắm chắc được đầu ra của sản phẩm. Bạn nên tính toán lãi suất và tình hình tài chính của bản thân, tính xem có thể chịu được trong bao lâu. “Liệu cơm gắp mắm” cũng là một bí quyết trong đầu tư nhưng không phải ai cũng có thể làm được.
Không nên “tham thì thâm”
Thị trường bất động sản luôn đi theo 3 hướng: đi lên, đi ngang, và đi xuống. Tâm lý của mọi người khi đầu tư là thị trường sẽ luôn đi lên, nếu đi ngang thì cũng không lỗ. Với suy nghĩ này, họ chỉ nắm được 30% phần thắng. Nhiều chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư nhỏ, ít vốn không nên đầu tư theo đám đông, bỏ hết vốn vào,… bởi dễ vỡ nợ hay “bán không được, ở không xong”.
Tính thanh khoản của phân khúc đất nền không ổn định, thường “sớm nở tối tàn”. Theo các chuyên gia, cách an toàn nhất để nhà đầu tư không phải “ôm bom” chính là xác định được mức thời gian cho một lần đầu tư, và lợi nhuận mong muốn sau khi trừ đi vốn vay, lãi suất,…
Vd: Bạn đầu tư một lô đất có giá 800 triệu, bạn đặt ra thời gian là 8 tháng, và kỳ vọng thu lợi 200 triệu. Thì khi có người trả 1 tỷ vào tháng thứ 6, bạn nên bán ngay chứ đừng giữ lại vì kỳ vọng giá sẽ cao hơn. Vì bạn không biết được khi nào thị trường sẽ đứng, và đâu là mức giá cuối cùng.
Đặt trường hợp xấu nhất là lợi nhuận không như dự tính, thì bạn nên “cắt lỗ” ngay để dòng tiền không bị chôn và chuyển sang kênh đầu tư khác, tránh càng để lâu càng mất giá.
Hi vọng 10 bí quyết mua đất đầu tư trên đây có thể giúp ích được cho việc đầu tư bất động sản của bạn.
Ý Nhi
Có thể bạn quan tâm: 7 BƯỚC TRÁNH SẬP BẪY DỰ ÁN ẢO
Công ty CP ĐT Địa Ốc Hoàng Khải Minh
- Địa chỉ: tầng 9, tòa nhà Thủy Lợi 4, 102 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, TPHCM
- Hotline: 0908.27.55.44
- Website: www.hoangkhaiminh.com