Đầu tư bất động sản là xu hướng mà nhiều người đầu tư với mong muốn sinh lời cao. Thời gian gần đây, xuất hiện rất nhiều dự án ảo thu hút người mua với những mức sinh lời nhiều nhưng pháp lý không có. Đừng để mất tiền oan khi không trang bị cho mình những kiến thức pháp lý.
Tránh sập bẫy những dự án ảo
Sau sự việc dự án Alibaba rao bán dự án lừa đảo làm cho nhiều người mua mất tiền, hơn nữa làm cho họ mất lòng tin vào các dự án đất nền khác. Bởi thế khi đầu tư vào dự án, người mua cần tìm hiểu kĩ các bước sau:
Bước 1: Tìm hiểu và nghiên cứu hồ sơ pháp lý dự án
Theo quy định tất cả các dự án hợp lệ phải được sự phê duyệt của các cơ quan chức năng vì vậy đây là căn cứ đầu tiên để xem xét và nhận biết có phải là những dự án lừa đảo hay không.
Đối với phân khúc đất nền, khách hàng phải yêu cầu bên bán hoặc chủ đầu tư cho xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất như: sổ đỏ, các thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ thiết kế, bản vẽ hiện trạng,… Để có tính xác thực cao hơn, người mua có thể đến các cơ quan như Phòng Tài Nguyên và Môi trường quận/huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm xác minh thông tin lô đất có nằm trong dự án quy hoạch hay không.
Ngoài ra, người mua cũng cần xem xét dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa, bởi theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chủ đầu tư chỉ được phép ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã hoàn thành xong phần móng.
Bước 2: Kiểm tra dự án có thế chấp ngân hàng hay không
Kiểm tra thế chấp ngân hàng là cách giúp các nhà đầu tư tránh mua phải những dự án đang bị thế chấp ở nhiều ngân hàng hay tổ chức tín dụng. Để kiểm tra dự án có đang bị thế chấp ngân hàng hay không thì người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ các giấy tờ pháp lý đầy đủ. Đồng thời người mua cần tìm hiểu rõ thông tin chủ đầu tư, thông tin dự án qua các phương tiện truyền thông.
Nếu trong trường hợp chủ đầu tư đã đem dự án đi thế chấp, người mua cần phải theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải chấp tài sản trước thời điểm bàn giao dự án cho người mua. Người mua cần tìm hiểu và xem xét kỹ các thông tin pháp lý phía trên nhằm tránh gặp phải những rủi ro khó lường.
Bước 3: “Chọn mặt gửi vàng” – chọn chủ đầu tư cũng là một lựa chọn
Đã có nhiều trường hợp, người bán, người môi giới xưng danh là chủ đầu tư nhưng thực tế dự án chưa có gì và đất vẫn thuộc quyền sử dụng của người khác. Thế nên, người mua chỉ nên chọn dự án của những chủ đầu tư lớn, có uy tín nhiều năm, có năng lực tài chính dựa vào những dự án mà chủ đầu tư đã từng thực hiện. Thông tin về chủ đầu tư cần được người mua kiểm tra kỹ để không phải mắc bẫy từ người môi giới.
Lưu ý với người mua rằng các chủ đầu tư dự án uy tín thường xây dựng đúng tiến độ, đúng với cam kết thi công, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất đúng thời hạn. Đối với những chủ đầu tư có nợ đọng tại các ngân hàng, có nhiều dự án được thế chấp thì người mua hạn chế tiếp cận và lựa chọn vì có thể những dự án sắp triển khai cũng sẽ bị thế chấp. Người mua cũng có thể tham khảo ý kiến từ những người đã mua dự án của chủ đầu tư đó để biết được năng lực đưa đến quyết định mua.
Bước 4: Đừng quá tin vào quảng cáo
Người mua không nên tin vào những lời quảng cáo với những mức giá ưu đãi hay những lợi ích hấp dẫn mà dự án đem đến. Có thể đó chỉ là những chiêu thức quảng cáo của chủ đầu tư nhằm gây sự chú ý, thu hút khách hàng nhưng khi đến thực tế thì khác hoàn toàn. Nhân viên môi giới thường đưa ra nhiều thông tin làm cho người mua dễ bị hấp dẫn mà chưa kịp suy nghĩ dẫn đến tình trạng đã ký hợp đồng nhưng người mua chưa kịp hiểu kỹ dự án.
Để tránh những tình trạng này, người mua chỉ nên mua những dự án có thông tin quảng cáo đúng với thực tế, đúng với hồ sơ thiết kế quy hoạch đã được phê duyệt. Người mua cần phải đối chiếu với thực tế nhằm không bị những lời hứa hẹn làm hấp dẫn. Có thể nhờ đến sự tư vấn của luật sư hoặc các chuyên giá có kinh nghiệm, họ sẽ giúp bạn đánh giá những rủi ro khi mua và những lời khuyên có ích khi đầu tư dự án.
Bước 5: Khảo sát thực tế dự án
Theo pháp luật quy định những dự án có đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được phép lưu thông nhưng các dự án ảo thường không đảm bảo được như pháp luật quy định. Các dự án ảo chỉ làm đường tạm bợ, lòng đường hẹp, hệ thống hạ tầng không đảm bảo theo quy định xây dựng. Do đó, người mua cần phải khảo sát ở thực tế để biết được những dấu hiệu thì phải cẩn thận nếu không sẽ bị sập bẫy.
Bước 6: Kiểm tra kỹ các hợp đồng giao dịch
Thực tế cho thấy các vụ lừa đảo đã ký hợp đồng với người mua nhằm lừa tiền, ví dụ chính là việc rao bán nhưng là để đặt chỗ chứ không phải mua bán đất. Họ dụ dỗ người mua rót vốn vào dự án sau đó rất khó thu hồi lại hoặc thậm chí mất trắng. Thế nên, khách hàng phải thật tỉnh táo khi đầu tư các dự án mà mình chưa hiểu rõ. Cần biết rõ chủ đầu tư là ai, chủ tài sản là ai và chỉ làm việc với những người có quyền sở hữu.
Bước 7: Đàm phán về điều khoản bất lợi
Các mẫu hợp đồng chuẩn đã được soạn sẵn chỉ đem lại những lợi ích cho chủ đầu tư, tuy nhiên theo quy định người mua có thể thương lượng đàm phán những điều khoản trong hợp đồng trước khi ký. Vì vậy, người mua đất dự án có thể xem xét và đề xuất sửa đổi các điều khoản gây bất lợi cho bên mua.
Như vậy để tránh mắc bẫy của những dự án ma, người mua cần phải tỉnh táo trong việc rao bán. Trước khi mua phải tìm hiểu kỹ và nhờ sự tư vấn của luật sư để không phải vướng vào tình trạng mất tiền. Hãy là người đầu tư thông minh!
Xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì?