Thông thường giá trị của bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự biến đổi của thị trường. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư lao đao khi thị trường nóng lạnh thất thường. Tuy nhiên, vẫn có cách để làm tăng giá trị BĐS, giúp giá BĐS không phụ thuộc vào biến động của thị trường.
CÁCH 1: THAY ĐỔI VỀ MẶT PHÁP LÝ CỦA BĐS
Có thể hiểu đây là cách thay đổi về mặt chiều sâu bất động sản thường được các nhà đầu tư sử dụng. Và tất nhiên là chỉ có nhà đầu tư mới biết được BĐS này đã được trải qua những lần thay đổi về mặt pháp lý nào. Việc thay đổi pháp lý sẽ liên quan đến: quy hoạch của BĐS, cơ chế của địa phương,…
Cách này chỉ áp dụng cho các BĐS không phải là mục đích cuối cùng. Sản phẩm cuối cùng có nghĩa là BĐS đó không thể chuyển đổi mục đích sử dụng và phân lô tách thửa nữa, vd như đất nền hay nhà phố.
Xem thêm: Dự án mới: KHU DÂN CƯ HỘI BÀI CHÂU PHA – PHÚ MỸ
Tùy theo quy hoạch địa chính của khu vực mà nhà đầu tư có thể có 2 dạng chuyển đổi sau đây:
Chuyển đổi mục đích sử dụng từ dạng đất này sang dạng đất khác:
Đất lúa → đất cây Hàng năm khác (HNK) → đất Cây lâu năm (CLN) → đất sản xuất, kinh doanh (SKC) → đất Ở nông thôn, đô thị (ONT< ODT)
Phân lô tách thửa khu đất của mình:
Đất lúa (không tách được) → đất cây hàng năm tách đc 500m2 → đất cây lâu năm tách 1000m2 → đất ở tách đc 36m2, 48m2, 80m2.
Với 2 cách chuyển đổi mục đích sử dụng này, nhà đầu tư có thể làm tăng giá trị của BĐS không phụ thuộc vào biến động thị trường, nhưng chỉ phải tốn chi phí cho việc thay đổi pháp lý BĐS.
Giá trị của BĐS sau khi được chuyển đổi sẽ tăng như sau: Giá mua vào + Chi phí Pháp lý + Chi phí cơ hội (thời gian, công sức… bạn bỏ vào để thay đổi pháp lý).
Việc này giống như khi bạn mua 1 tấm vải về, bỏ công sức cắt may, rồi lại gắn cho nó thêm các phụ kiện. Lúc này giá bán cái áo= giá tấm vải + giá phụ kiện + công cắt may.
Dưới đây ví dụ cụ thể cho 1 lô đất theo cách thứ 1.
Lô đất mình mua là đất lúa 6600m2 vào tháng 27/3/2019. Lô đất phù hợp quy hoạch HNK (đất hàng năm khác) nên mình chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất lúa sang đất HNK. Ngày 26/04 mình đã đổi được bìa và chuyển đổi thành công.
Sau đó lên phương án phân lô từ 1 lô lớn 6600m2 phân thành 12 lô diện tích 500m2. Ngay ngày 04/07 hoàn thành phân 12 lô, đến ngày 06/09/2019 sau một thời gian đàm phán mình quyết định bán sỉ toàn bộ 12 lô đất cho anh bạn làm Giám đốc một ngân hàng. Công đoạn tiếp theo của người ta là thiết kế làm đẹp khu đất theo mô hình nhà vườn với giá 3tr-5tr/m2 đất Sài Gòn .
Như vậy qua những công đoạn đó giá trị BĐS đã tăng lên mấy nấc, mà giá trị BĐS không phụ thuộc biến động của thị trường.
CÁCH 2: THAY ĐỔI VỀ MẶT HIỆN TRẠNG CỦA BĐS
Cách này sẽ thay đổi về mặt bề ngoài quan sát được của BĐS và sự thay đổi này thì tất cả mọi người đều có thể nhìn thấy, quan sát và nhận biết được thay đổi đó. Cụ thể, chúng ta sẽ thay đổi mặt bằng hiện hữu của BĐS cho đẹp lên, bằng cách san lấp, xây bờ bao, làm đường,…
Nói nôm na là giống như đầu tư cho một cô gái để nâng tầm cô gái đó lên trở thành hot girl, người mẫu hay là hoa hâu, bằng cách đầu tư cho cô ấy son phấn, spa, nâng ngực sửa mũi, thêm vào các phụ kiện đồ hiệu Gucci, Chanel, Hermes….
Ngược lại với cách thứ nhất, cách này áp dụng được cho tất cả các sản phẩm BĐS. Nhưng sự thay đổi này chỉ nên thực hiện sau khi hoàn thiện công đoạn thay đổi về mặt pháp lý của BĐS xong (thường là sản phẩm cuối cùng của BĐS).
Xem thêm: Dự báo mới nhất về thị trường bất động sản 2020
Lí do là nếu thay đổi hiện trạng, làm đẹp BĐS lên (làm đường, san lấp, xây dựng) khi pháp lý chưa hoàn thiện thì dẫn đến 2 điều bất lợi sau đây:
1- Ảnh hưởng tiến độ pháp lý của dự án hay khu đất đang triển khai
Khi chưa hoàn thiện về mặt pháp lý mà triển khai thay đổi về mặt hiện trạng như: đường xá, bờ rào, san lấp,… thì BĐS hay khu đất đó sẽ trở thành tâm điểm chú ý của khu vực đó.
Nếu quy mô nhỏ thì bà con các hộ lân cận quan sát thấy (đối với đất nền, nhà phố), lớn hơn là cả khu phố hay địa phương quan sát thấy (đối với phân lô, hiến đường), quy mô hơn nữa thì cả quận, huyện thậm chí là cả thành phố quan sát thấy. Đến lúc đó BĐS sẽ là tâm điểm chú ý (đối với dự án 1/500, đại dự án của các tập BĐS).
Hệ lụy trước mắt là hàng xóm phản ánh đến chính quyền, lớn hơn là báo chí vào cuộc phản ánh, lớn hơn nữa là thanh tra, trung ương can thiệp… Tác hại nặng nề là nhà đầu tư sẽ bị xử lý sai phạm dẫn đến làm chậm tiến độ, kế hoạch đầu tư BĐS. Nặng hơn là bị cưỡng chế tháo dỡ và treo luôn cả vấn đề pháp lý.
Thông thường thì thay đổi về hiện trạng sẽ dễ thu hút nhà đầu tư nhất, nên một số doanh nghiệp BĐS đã lợi dụng điều này để vẽ ra dự án và huy động vốn, chiếm dụng vốn thậm chí lừa đảo những người không hiểu sâu về pháp lý .
Điển hình là vụ Alibaba, mặc dù chưa hoàn thiện được vấn đề pháp lý nhưng đã xây dựng đường trên đất nông nghiệp. Lợi dụng tâm lý thấy làm đường là nhà đầu tư mạnh dạn xuống tiền của nhiều người để lừa gạt.
Mình sẽ vắn tắt lại vụ việc Alibaba như sau:
-Hiểu sai về luật đất đai hay cố tình làm sai
-Hành xử thiếu văn hóa
-Trở thành tâm điểm chú ý của dư luận, truyền thông
-Bị điều tra có sai phạm
-Tập đoàn phá sản và bị xử lý hình sự.
Xem thêm: Cách đầu tư nhà cho thuê hiệu quả, giúp bạn thu lời ổn định
2- Ảnh hưởng đến việc thâu gom BĐS và không đạt hiệu quả tối đa theo nghĩa kinh doanh
Khi các bạn thay đổi hiện trạng của BĐS thì sẽ làm cho BĐS đó tăng giá trị và BĐS xung quanh đó cũng tăng giá trị. Bởi lẽ giá của BĐS sau khi thay đổi hiện trạng = Giá BĐS khi mua + chi phí thay đổi hiện trạng + chi phí cơ hội ( công sức, time, chất xám thiết kế…)
Ví dụ: bạn mua một căn nhà nát giá 2,5 tỷ, bạn về sửa sang lại cho đẹp lên hết 200tr, thì bạn có thể bán được giá 3 tỷ lãi 300tr sau khi trừ chi phí. Đây là cách nhiều bạn đang làm với phân khúc nhà phố.
— Theo Peter Dũng —
Công ty CP ĐT Địa Ốc Hoàng Khải Minh
Địa chỉ: Tầng 9, tòa nhà Thủy Lợi 4, số 102 đường Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, TP HCM
Hotline: 0908.27.55.44
Website: www.hoangkhaiminh.com