Thị trường bất động sản 2019 với nhiều gam màu. Hãy cùng chúng tôi điểm lại 5 sự kiện nổi bật trong 1 năm qua.
Thời gian vừa qua chứng kiến tất cả những diễn biến xảy ra của thị trường bất động sản trên khắp cả nước. Các nhà doanh nghiệp từ đây nên rút ra những bài học cho mình cho những cơ hội tiếp theo.
ĐIỂM NÓNG ĐẦU TIÊN TỪ KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM
Vào giữa năm 2019, Thanh tra Chính phủ đã ban hành kết luận thanh tra công tác quản lý Nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai đối với Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM. Cụ thể, vào ngày 26/6, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND TP.HCM thu hồi, hoàn trả ngay khoản tiền tạm ứng hơn 26.315 tỷ đồng vào ngân sách, trả nợ các khoản vay đầu tư là 4.286 tỷ đồng. Đồng thời, hàng loạt các dự án hạ tầng, thương mại, tái định cư quy mô lớn cũng bị Thanh tra Chính phủ nêu đích danh sai phạm. Chủ yếu là các vi phạm liên quan đến 4 tuyến đường chính, truy thu thiệt hại và xử lý cán bộ có liên quan.
Toàn bộ quỹ đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm hơn 221ha được tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước nhưng UBND thành phố đã sử dụng quỹ đất chủ yếu để thanh toán đối ứng cho các dự án BT được chỉ định nhà đầu tư, nhất là các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho chính khu đô thị này, không thông qua hình thức đấu thầu dự án hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, là vi phạm các quy định về đấu thầu và quản lý sử dụng đất đai.
“Việc UBND thành phố và các sở, ngành lấy giá 26 triệu đồng/m2 làm giá tối thiểu để xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư hoặc tự thỏa thuận khi giao đất cho nhà đầu tư tại các dự án trong khu đô thị mới Thủ Thiêm là không đầy đủ, thiếu chính xác và không đúng quy định” Thanh tra Chính phủ cho biết.
CÚ LỪA THẾ KỶ TỪ ĐỊA ỐC ALIBABA VÀ NHIỀU DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC.
Khi thị trường đang ở trong tình trạng thiếu nguồn “cung” như hiện nay, hiện tượng dùng dự án “ma” lừa người mua khá phổ biến chứ không chỉ riêng Alibaba. Tuy nhiên, trường hợp Alibaba gây chấn động vì có tổ chức quy mô lớn. Công ty địa ốc Alibaba sụp đổ có lẽ là sự kiện đáng chú ý nhất trong năm qua trong bối cảnh các dự án ma xuất hiện nhan nhản khắp các tỉnh thành. Địa ốc Alibaba chuyên kinh doanh đất nền tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… Các dự án mà doanh nghiệp này rao bán là những khu đất được quy hoạch là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm do cá nhân đứng tên sở hữu.
Cơ quan điều tra xác định Địa ốc Alibaba đã môi giới cho hơn 6.700 khách hàng nhận chuyển nhượng đất tại các dự án “ma”, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỉ đồng.
Ngay sau “cú lừa thế kỷ” của Alibaba, một loạt công ty kinh doanh đất nền khác tiếp tục được phanh phui. Cụ thể, cơ quan công an đã quyết định khởi tố, bắt tạm giam đối với bà Phạm Thị Tuyết Nhung, Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Angel Lina, về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Công ty này tự xưng là chủ đầu tư của hàng loạt dự án ma tại các khu đất công cộng, khu quy hoạch ở quận Thủ Đức, quận 9, quận 12, Bình Tân… rồi quảng cáo, mời gọi người mua góp vốn đầu tư. Sau khi thu tiền, Công ty Angel Lina đã không thực hiện đúng cam kết. Người mua không được giao đất cũng không thể lấy lại khoản tiền đã đóng.
Một doanh nghiệp chuyên vẽ dự án ma khác bị điều tra là Công ty TNHH tư vấn đầu tư BĐS Hoàng Kim Land (Hoàng Kim Land). Giám đốc công ty này là bà Trần Thị Hồng Hạnh, người đã ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất nền tại bảy dự án không có thật, không được cấp phép đầu tư ở vùng ven TP.HCM với hàng trăm khách hàng, hòng chiếm đoạt gần 300 tỷ đồng. Cuối tháng 11/2019, Công an TP.HCM đã khởi tố vụ án và khởi tố bị can .
TỪ VỤ COCOBAY ĐÀ NẴNG – CONDOTEL THẤT THỦ : NỖI ĐAU NÀY AI THẤU
Tập đoàn Empire, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng – một trong những dự án condotel có quy mô lớn nhất thị trường. Vào tháng 11 vừa qua đã thông báo đến khách hàng rằng công ty không thể trả mức lợi nhuận 12% theo như hợp đồng đã cam kết.
Trước đó, Cocobay Đà Nẵng là một trong những dự án có mức cam kết lợi nhuận cao hàng đầu thị trường condotel, lên tới 12%/năm. Dù vậy, Empire Group vẫn khẳng định khoản thu nhập cam kết từ khi ký hợp đồng mua bán đến ngày 31/12/2019 mà Empire Group đã chi trả cho chủ sở hữu sẽ không bị thu hồi. Empire Group sẽ tiếp tục chịu trách nhiệm chi trả cho chủ sở hữu. Lý do của chủ đầu tư đưa ra là việc kinh doanh condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn, khung pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc, làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án.
Về các phương án hợp tác tiếp theo giữa công ty và các chủ sở hữu, Empire Group đưa ra 3 nhóm giải pháp. Một là giữ lại loại hình condotel như hợp đồng mua bán đã ký kết. Hai là chuyển đổi từ condotel sang căn hộ chung cư. Ba là khách hàng nhận ưu đãi khi mua các sản phẩm bất động sản mới của dự án.
Sự việc này đã gây chấn động cả thị trường, giới đầu tư hoang mang, lo ngại về một viễn cảnh xấu có thể sẽ xảy ra tiếp theo ở nhiều dự án condotel khác. Vấn đề về khung pháp lý, quy chuẩn cho loại hình này lại tiếp tục được mang ra “mổ xẻ” nhưng vẫn chưa có một văn bản pháp lý cụ thể nào dành cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng condotel được ban hành.
NGUỒN CUNG DỰ ÁN GIẢM MẠNH Ở TP. HCM, THỜI TỚI – THỊ TRƯỜNG VÙNG VEN LÊN CƠN SỐT ĐẤT
Trong những tháng cuối năm 2019, TP.HCM chỉ có 8 dự án mới đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai giảm 74% so với cùng kỳ năm ngoái và thấp nhất trong 3 năm qua, trong khi con số này ở Hà Nội là 22 dự án. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết cho biết thị trường đang có sự sụt giảm nguồn cung căn hộ từ 1-2 phòng ngủ có mức giá vừa túi tiền, dao động trong khoảng 2 tỷ đồng
Thị trường bất động sản phía nam từ đầu năm 2019 đã chứng kiến sự sôi động của các khu vực lân cận TP.HCM như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Phước, với giá tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm.
Trước tình trạng này, các chuyên gia cũng đã phải cảnh báo về cơn sốt của các tỉnh hầu hết chỉ mang tính một chiều. Nguyên nhân là do các nhà đầu cơ hay các môi giới nghiệp dư tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng cho thị trường, chứ thực tế không có nhiều giao dịch. Tình trạng sốt đất cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, những dự án “ma” cũng được nước ăn theo để tung ra thị trường.
Tình trạng này gây khó khăn trong việc quản lý của các cơ quan chức năng địa phương cũng như gây “loãng” thông tin với những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Trong năm qua, nhiều địa phương như UBND quận 12, Bình Chánh, Thủ Đức (TP.HCM), thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu)… phải phát đi cảnh báo về tình trạng lừa đảo trong hoạt động phân lô bán nền của một số doanh nghiệp.
Xem thêm mức giá tại những khu vực vùng ven tại : https://hoangkhaiminh.vn/dong-nai-dau-tu-xay-dung-ha-tang-san-bay-long-thanh/
CHÍNH PHỦ BAN HÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT MỚI 2020 – 2024.
Theo quyết định đã ban hành của về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020-2024, với mức tăng chung 20%. Tuy nhiên, mức giá đất ở mức cao nhất cho các đô thị đặc biệt vẫn giữ nguyên như hiện nay là 162 triệu đồng/m2.
Nghị định cũng quy định 7 vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất. Giá đất ở tại các đô thị đặc biệt, đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2, tối đa là 162 triệu đồng/m2.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản 2019 có thể nói là “ đầy sóng gió” với những nhà kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Với nhiều thay đổi và sự kiện xảy ra ở trên, mong rằng Quý nhà đầu tư luôn sáng suốt trong việc lựa chọn và minh mẫn trong những quyết định đầu cơ của mình.