Khi nói về bất động sản chắc hẳn không thể không nhắc đến đất nền, đất nền dự án, đất thổ cư, đất nền nhà phố, đất nền thương mại,… Nhưng đất nền là gì có lẽ là một khái niệm cần thiết với những người có nhu cầu mua đất. Để hiểu rõ hơn về đất nền và giải đáp được câu hỏi trên hãy cùng chúng tôi tham khảo bài viết dưới đây.
Các khái niệm đất thường gặp và phân loại đất đai trong mua bán
- Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành hai nhóm chính: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
- Ngoài 2 nhóm đất chính thì những khái niệm về đất nền, đất thổ cư, đất tái định cư,…là những tên gọi bạn đều đã từng nghe rất nhiều trong mua bán nhà đất.
- Dự án mới: KHU DÂN CƯ HỘI BÀI CHÂU PHA – PHÚ MỸ
Đất nông nghiệp
Theo điều 13 Luật đất đai năm 2013, đất nông nghiệp được chia thành các loại sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
Đất phi nông nghiệp
– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
– Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
– Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
– Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Thế nào là đất nền?
– Đất nền có thể hiểu là những lô đất gần như chưa có bất kỳ xây dựng, công trình nhà ở hay sinh hoạt mà chỉ có đất không. Đất nền được chia thành hai loại đó là đất nền dự án và đất nền tự do.
– Đất nền dự án là những lô đất thuộc trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng bất kỳ dự án nào và vẫn giữ nguyên hiện trạng trong giai đoạn đầu.
– Ngược lại với đất nền dự án, đất nền tự do là những khu đất còn trống hoặc đã được sử dụng. Đa số những khu đất nền tự do thường rất nhỏ và thuộc quyền sở hữu của cá nhân.
Tại sao lại gọi là đất thổ cư?
– Đất thổ cư là tên gọi khác của đất ở và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư bao gồm đất ở đô thị ODT và đất ở nông thôn ONT hoặc các loại đất sử dụng vào mục đích khác như đất trụ sở,…
– Đất thổ cư được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống, là đất chỉ dùng để ở. Đất vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ thuộc khu dân cư cũng được gọi là đất thổ cư. Còn đất vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ nhưng không thuộc khu dân cư thì tùy theo diện tích đất thổ cư của UBND cho phép để tính diện tích đất thổ cư mà bạn có được tại miếng đất đó là bao nhiêu.
– Nếu có ý định đầu tư vào phân khúc nhà ở thì bạn nên chọn mua đất thổ cư cho thuận tiện. Vì nếu mua đất chưa có thổ cư thì thủ tục để chuyển đổi lên đất thổ cư rất phức tạp và mất thời gian. Với những vùng đất đặc biệt, ngoài vấn đề thời gian chuyển đổi mà đất bạn mua có được phép chuyển đổi hay không còn phụ thuộc vào các cơ quan có thẩm quyền.
Đất tái định cư
– Có thể hiểu đất tái định cư là đất do nhà nước thu hồi của dân, di dời dân đến nơi ở mới và cấp đất cho họ làm ăn sinh sống tại nơi ở mới.
– Quá trình thực hiện bao gồm:
+ Thu hồi đất: Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho xã, phường, thị trấn nào đó theo quy định luật đất đai năm 2003.
+ Bồi thường thiệt hại: Khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của người dân thì phải bồi thường một khoản tiền và đất đai mới để khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người dân nhằm giúp họ có nơi ở mới tốt hơn.
+ Hỗ trợ người dân: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí nơi làm việc, trợ cấp kinh phí di dời đến địa điểm mới. Sau khi nhận được bồi thường, người dân có trách nhiệm phải di dời đến nơi ở mới.
Đất quy hoạch là gì?
– Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng nhằm các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của từng vùng kinh tế, địa phương trong một khoảng thời gian xác định.
– Quy hoạch sử dụng đất được hiểu một cách ngắn gọn khác là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó chính là đất quy hoạch. Một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng đường sắt, khu dân cư, quy hoạch làm đường giao thông,…
– Việc quy hoạch này đưa ra nhằm để phát triển kinh tế địa phương, hoạch định chính sách, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
– Dựa trên quỹ đất và tình hình sử dụng đất thực tế, ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch này có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
Khái niệm đất nền nhà phố, đất nền thương mại
Nhà phố
Nhà phố là dạng nhà ở phổ biến tại thành thị những nơi mà dân cư tập trung đông đúc, phố xá phát triển, thuận tiện cho việc đi lại và kinh doanh.Có nhiều loại nhà phố như: nhà phố mặt tiền, nhà phố liền kề, nhà phố thương mại,…
Nhà phố mặt tiền là những ngôi nhà được xây dựng tại vị trí đắc địa ngay trên mặt đường phố, thuận lợi về mặt kinh tế lẫn công năng sử dụng cho gia chủ
Nhà phố liền kề là những ngôi nhà được thiết kế và xây dựng gần sát nhau tạo nên một tổng thể thống nhất về kiến trúc. Nhà phố liền kề luôn được kết hợp với các tổ hợp như trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu vực mua sắm như một đô thị thu nhỏ
Nhà phố thương mại
Nhà phố thương mại là sự kết hợp giữa nhà ở với kinh doanh buôn bán. Loại hình nhà phố thương mại thường có 2 tầng trở lên và xây dựng nằm trên những trục đường chính, đường lớn tại các khu vực dân cư đông đúc hay buôn bán sầm uất
Đơn vị đo diện tích thông thường và cách quy đổi
Mẫu, sào, mét vuông, ha,..là những đơn vị đo diện tích thông thường nhưng để diễn tả diện tích lớn đơn vị mẫu sẽ được sử dụng nhiều hơn. Để đổi từ đơn vị mẫu, sào sang mét vuông thì quy đổi từ mẫu, sào theo mỗi miền Bắc, Trung, Nam sẽ khác nhau.
Một mẫu bằng bao nhiêu sào?
Đối với cả 3 vùng Nam Bộ, Bắc Bộ, Trung Bộ thì cách xác định một mẫu bằng bao nhiêu sào như sau:
1 mẫu = 10 sào
Do đó: 10 mẫu = 100 sào, 100 mẫu = 1000 sào
Một mẫu bằng bao nhiêu mét vuông?
Khu vực Bắc Bộ một mẫu được xác định như sau:
1 sào = 360m2
1 mẫu = 10 sào
Do đó 1 mẫu Bắc Bộ =3600m2
Bạn có thể nhập số mẫu để quy đổi chính xác, nhanh chóng.
Khu vực Trung Bộ:
1 sào = 500m2
1 mẫu = 10 sào
Vì vậy ở Trung Bộ 1 mẫu = 5000m2
Bạn nhập số mẫu để quy đổi từ mẫu Trung Bộ sang mét vuông.
Khu vực Nam Bộ:
1 sào = 1000m2
1 mẫu = 10 sào
Vậy nên 1 mẫu = 10000m2
Nhập số mẫu để tiến hành quy đổi sang mét vuông.
Khái niệm của từng loại sổ khi mua bán nhà đất
Thực tế sổ đỏ, sổ hồng là tên gọi được người dân đặt theo màu sắc của mỗi loại giấy tờ để nói cho ngắn gọn chứ không phải là loại giấy tờ được pháp luật quy định.
Hiện nay, nhiều người nhầm lẫn giữa các khái niệm quy định về nhà đất như: sổ xanh, sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng.
Sổ xanh, sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng là gì?
Sổ xanh: là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm trường cấp để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn (hình thức là cho thuê đất), khi hết hạn thì có thể bị Lâm trường thu hồi nếu như địa phương đó chưa có chính sách giao đất cho người dân. Có một số trường hợp, Lâm trường chỉ cho thuê đất nhưng người sử dụng không được phép chuyển nhượng thì sẽ không thể chuyển sang “Sổ đỏ” được.
Sổ trắng: là những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận từ rất lâu như: Giấy được cấp trước 30-4-1975 có Văn tự đoạn mại bất động sản, Bằng khoán điền thổ; Giấy được cấp sau 30-4-1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở…
Sổ đỏ: là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành trước năm 2009, có bìa màu đỏ, với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất: có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng… nên mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Sổ hồng: là mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, bìa có màu hồng với nội dung là ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên mẫu có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Theo quy định của Luật nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu.
Sổ trắng, sổ đỏ hay sổ hồng đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Hiện nay, vẫn đang lưu hành 03 loại giấy tờ trên và cả 03 vẫn còn nguyên giá trị pháp lý.
Sự khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng
Tuy nhiên, đến ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
Tại Luật Đất đai hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước..
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nếu Sổ Đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Sổ Hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Hiện nay, cả hai loại giấy này vẫn đang được lưu hành và có giá trị pháp lý.
Cách nhận biết đất đang trong quy hoạch
Ở mỗi địa phương, việc quy hoạch đất sẽ không giống nhau và có thể thay đổi theo từng khoảng thời gian. Ngoài ra quy hoạch đất có thể đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch hay không bạn có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau:
Dựa trên thông tin trên sổ đỏ hoặc sổ hồng
Với những trường hợp đất đã có sổ thì thông tin quy hoạch sẽ nằm trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng và thường sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang nằm trong diện quy hoạch gì. Bạn có thể xem xét loại quy hoạch đó có phù hợp với mình hay không để đưa ra quyết định mua đất.
Dịch vụ kiểm tra quy hoạch ở địa phương và các công ty nhà đất
Việc nhờ các công ty nhà đất ở địa phương giúp bạn nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn vì họ là những người làm trong lĩnh vực kinh doanh dựa trên đất đai nên họ sẽ cũng nắm được những thông tin quy hoạch ở địa phương này.
Tìm hiểu tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện) là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương nên sẽ nắm rõ nhất về việc quy hoạch đất đai, do đó để đảm bảo sẽ có được thông tin chính xác nhất người dân nên đến phòng Tài nguyên và Môi trường.
Để chắc chắn và xác thực hơn nữa, bạn có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mà mình định mua. Tuy nhiên, để có Chứng chỉ xác nhận bạn sẽ phải mất 10-15 ngày tùy vào từng địa phương.
Có rất nhiều cách để xác nhận đất đai có nằm trong diện quy hoạch nào hay không, bạn hãy tìm hiểu và lựa chọn cho mình cách thức phù hợp và thuận tiện nhất.
Những lưu ý cần thiết khi mua đất
Tìm hiểu thông tin chủ đầu tư
Hiện nay, nhiều dự án đất nền có giá bán khá rẻ, chỉ từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2 tùy khu vực. Nhưng theo các chuyên gia nhận định nếu giá bán của đất nền bạn có dự định mua có giá rẻ hơn so với các dự án lân cận thì bạn nên cân nhắc, tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Không nên lao vào những dự án giá rẻ vì dễ gặp phải các dự án chết hoặc không khả thi.
Do đó, bạn nên tìm hiểu và chọn cho mình các dự án của chủ đầu tư uy tín có tiểu sử tốt, khả năng tài chính mạnh thể hiện qua báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông, khảo sát mức độ hài lòng của người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư
Hồ sơ pháp lý dự án, giao dịch và giấy tờ rõ ràng
Đầu tiên, bạn cần yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm trình những giấy tờ cần thiết chứng minh được vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền mô giới về việc ký hợp đồng đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai,thủ tục pháp lý…việc này giúp giao dịch đất dự án được minh bạch, rõ ràng.
Bên cạnh đó, bạn cần phải xem dự án lô đất mà bạn chọn đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền và được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa.
Tránh mua đất dự án chung sổ
Đây là điểm đáng lưu ý nhất vì đất có sổ chung sẽ rất dễ dẫn đến tranh chấp trong tương lai và cũng là vấn đề nan giải trong việc giải quyết quyền sử dụng đất.
Vì là sổ chung nên việc mua bán phải có sự chấp thuận của tất cả những người có quyền sử dụng đất đó chứ không phải một người bán là có thể làm thủ tục sang tên được. Dĩ nhiên người bán chỉ bán phần đất thuộc sở hữu của họ nhưng làm sao xác định được vị trí đất của người đó trong sổ chung nên việc mua bán sẽ gặp nhiều rắc rối và mất nhiều thời gian.
Phức tạp nhất là việc tách sổ đối với sổ chung, các đồng sở hữu phải có sự đồng ý bằng văn bản. Nên khi mua đất có sổ chung thường khiến khách hàng gặp rắc rối về việc thiết lập quyền sở hữu.
Do đó, bạn nên tìm hiểu mọi thông tin từ nguồn đáng tin cậy, chuyên gia bất động sản uy tín nhất để tránh những sự cố đáng tiếc xảy ra khi đầu tư vào mua đất dù để ở hay kinh doanh.
Đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa
Khi mua đất muốn được cấp sổ đỏ thì diện tích đất mua phải đảm bảo được điều kiện hạn mức tối thiểu. Với nhiều người mua đất sổ chung nhưng chưa tách sổ mà lại không đảm bảo được diện tích tách thửa nên việc xác lập quyền sở hữu sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Nhiều người khi mua đất chỉ đo đạc và tính trên thực tế mà không đối chiếu với phần đất được xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy sẽ khiến bạn dễ mua nhầm các phần đất lấn chiếm, bất hợp pháp, mất tiền oan khi đặt cọc, thủ tục sang nhượng khó khăn và diện tích đất thực tế sẽ nhỏ hơn giá trị mua đất.
Do đó, trước khi mua đất nếu không muốn trả tiền cho phần đất lấn chiếm bạn cần phải đối chiếu diện tích đất thực tế và trong sổ đỏ, thỏa thuận mua đất với phần đất hợp pháp.
Hợp đồng mua bán
Khi mua đất, nên thật sự cẩn trọng đối với những vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất. Nhằm tránh tranh chấp tài sản về sau, hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả vợ, chồng (người bán), con cái , bố mẹ, chị em trong gia đình.
Khi đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc các thành viên được thừa kế sẽ phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Điều này giúp bạn chắc chắn và không sợ tranh chấp, giằng co sau này.
Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Đoàn luật sư Hà Nội, hiện nay pháp luật quy định việc mua nhà, đất cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc mua bán bằng các hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ không thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi tranh chấp xảy ra.
Do đó, bạn cần phải công chứng tất cả các hợp đồng và thỏa thuận có liên quan đến việc mua đất để đảm bảo giá trị pháp lý, giao dịch mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Tiến độ thanh toán tiền
Bạn phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp khi mua đất nền giá rẻ hoặc mua trả góp, vì vậy sự tư vấn của các luật sư hoặc những người mô giới bất động sản có kinh nghiệm lâu năm là rất cần thiết.
Các văn bản, giấy tờ có liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án phải được xem xét một cách kỹ lưỡng trước khi đặt bút ký hợp đồng. Quan trọng là dự án đó có được gọi là đất sạch hay không bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là một chuyện rất gian nan.
Để thương lượng được giá cả chính xác, bạn nên lưu ý thêm những điều sau:
Chủ đầu tư có toàn quyền quyết định và người mua sẽ bị phạt 1/4 giá trị hợp đồng nếu quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng.
Bạn cần xem rõ có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư vì bởi lẽ một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn thường chỉ hỗ trợ cho người có thu nhập ổn định và cao.
Khả năng tài chính
Xem xét khả năng tài chính của bản thân cũng là một lưu ý không kém phần quan trọng khi bạn quyết định mua hoặc đầu tư vào đất dự án. Điểm lưu ý này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những miếng đất phù hợp với khả năng tài chính, hạn chế những rủi ro trở thành “con nợ” trong tương lai.
Lời khuyên cho bạn đó là hãy dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua, không nên vay vốn ngân hàng với số tiền quá lớn, vượt hơn 50% giá trị của lô đất. Nên cam kết, thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu về trách nhiệm và nghĩa vụ của đôi bên khi muốn hợp tác đầu tư với bạn bè, người thân, để tránh gặp phải những rắc rối sau này.
Hạn chế quyền khi mua đất thuộc diện quy hoạch
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất vẫn được sử dụng và thực hiện quyền của người sử dụng đất theo luật định nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trong trường hợp cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất để tiếp tục thực hiện quyền của người sử dụng đất nhưng không được trồng cây lâu năm, xây nhà ở, công trình mới. Nếu người sử dụng đất muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình thì phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do vậy, khi mua đất người mua cần xem mảnh đất nằm trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa nếu đã có rồi thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.
Thời hạn thu hồi đất
Theo khoản 3 Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, đối với phần đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phải thu hồi để làm dự án, nếu sau 3 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải hủy bỏ, điều chỉnh và công bố việc hủy bỏ, điều chỉnh đó.
Người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất nếu cơ quan thẩm quyền không hủy bỏ, điều chỉnh hoặc có hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố.
Quy hoạch đất ở dự án có được đền bù?
Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.– Nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì người mua đất sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường như thế nào?
Khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Mức bồi thường hỗ trợ khi bị thu hồi đất được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
Tgt = G1 – G1/T x T1
Trong đó:
– Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại.
– G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
– T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại.
– T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
Đất nền là gì một trong những câu hỏi được đặt ra ở những người đang có ý định mua đất xây nhà hay đầu tư kinh doanh. Hy vọng với những chia sẻ trên sẽ giúp bạn có thêm những thông tin hữu ích trước khi đưa ra quyết định chính xác nhất cho mình.
Mọi thông tin xin liên hệ
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Hoàng Khải Minh
Địa chỉ: 36 đường số 5, KDC CityLand Central Hills, phường 7, Gò Vấp, TPHCM
Hotline: 0908.27.55.44
Website: www.hoangkhaiminh.vn
Phương Quân