Hệ số K là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các giao dịch đất đai, nhằm tính toán giá đất theo khung giá Nhà nước ban hành. Tuy nhiên, làm sao để xác định được và tính giá đất theo hệ số K như thế nào là điều không phải ai cũng biết.
1. Khái niệm?
Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất, giúp xác định giá đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hệ số này hằng năm sẽ do Sở Tài chính tại các tỉnh thành xác định tùy theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng, mục đích sử dụng đất sao cho phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương.
Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình UBND cấp tỉnh ban hành sau khoản thời gian xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp. Việc thay đổi hệ số K hàng năm thay vì giữ cố định nhằm phù hợp với điều kiện phát triển thực tế tại từng địa phương. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành quyết định quy tắc hệ số K cho một năm nào đó thì sẽ tiếp tục được xác định như cũ, tức là theo quy định được ban hành vào năm gần nhất trước đó.
Phân biệt hệ số K với bảng giá đất
Hệ số K và bảng giá đất đều có liên quan đến giá đất và được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền là UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, bảng giá đất được ban hành theo định kỳ 5 năm một lần (công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ), còn hệ số K được ban hành hằng năm, sau khi được thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.
2. Các công thức tính
Công thức tính hệ số K giá đất
Hệ số K được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm xác định (trong điều kiện bình thường) với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó.
K = Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
Công thức tính tiền sử dụng đất theo hệ số K
Theo Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tức là, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) thì người dân phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước gọi là “tiền sử dụng đất”, được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = (Bảng giá đất của UBND tại khu vực đó) x (hệ số K)
Công thức định giá đất phổ biến ở mỗi vị trí đất theo hệ số K
Giá đất = (Hệ số K điều chỉnh giá đất) x (Giá đất trong bảng giá đất)
3. Quy trình tính giá đất theo hệ số K
Bước 1: Khảo sát thông tin
Tìm hiểu, thu thập thông tin về giá đất tại khu vực, ví dụ khảo sát mức giá chuyển nhượng của tối thiểu 3 thửa đất, mức trúng đấu giá quyền sử dụng đất của tối thiểu 3 thửa cùng đặc điểm tại các vị trí khác nhau… Trường hợp không thu thập được đủ thông tin, có thể chuyển qua tìm hiểu giá đất tại khu vực liền kề có điều kiện tương tự về tự nhiên, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội với khu vực ban đầu cần khảo sát.
Bước 2: Định giá đất phổ biến ở mỗi vị trí đất và xác định hệ số K điều chỉnh giá đất
Từ những thông tin thu thập ở bước 1, có thể thống kê được khoảng giá đất thị trường từng khu vực. Dựa theo giá đất phổ biến của thị trường, giá đất trong bảng giá đất và điều kiện kinh tế-xã hội địa phương, cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra mức cụ thể thích hợp.
Bước 3: Tính giá đất
Giá đất của mảnh đất = (Hệ số điều chỉnh giá đất) x (Giá đất trong bảng giá đất).
4. Cập nhật hệ số K mới nhất tại một số tỉnh thành năm 2021
Tính đến thời điểm hiện tại, một số tỉnh thành trên cả nước đã công bố hệ số K điều chỉnh giá đất năm 2021 tại địa phương, theo đó có nơi điều chỉnh, có nơi giữ nguyên như quy định cũ. Ví dụ, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, UBND tỉnh thống nhất phương án hệ số K áp dụng trong năm 2021 bằng với hệ số K năm 2020 (quy định tại Quyết định 14/2020 ngày 16/7/2020 của UBND tỉnh). Quyết định này được đưa ra dựa trên cơ sở rà soát các quy định của pháp luật cũng như xem xét tình hình kinh tế, xã hội tại địa phương.
Còn tại tỉnh Đồng Nai, theo Quyết định số 57/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh, hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp áp dụng năm 2021 là 1 (K=1). Căn cứ vào hệ số điều chỉnh của quyết định này và các quy định của pháp luật có liên quan, Cục Thuế Đồng Nai, chi cục thuế các huyện và thành phố xác định và thu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM hiện vẫn chưa có quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021. Trước đó, mức quy định cho năm 2020 tại Hà Nội cụ thể như sau:
| Các quận/xã | Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp | Đất thương mại dịch vụ |
| Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa | 1,17 | 1,38 |
| Các quận: Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân | 1,10 | 1,30 |
| Các quận còn lại | 1,02 | 1,17 |
| Các xã khu vực giáp ranh, thị trấn thuộc huyện, phường thuộc thị xã Sơn Tây | 1,00 | 1,02 |
| Các xã còn lại | 1,00 | 1,00 |
Xem thêm: Bồi thường chi phí đầu tư vào đất 2021: Điều kiện và cách tính
Theo Batdongsan.com.vn
Công ty CP ĐT Địa Ốc Hoàng Khải Minh
- Địa chỉ: tầng 4, tòa nhà GIC, 275 Nguyễn Văn Đậu, phường 11, quận Bình Thạnh, TPHCM
- Hotline: 0908.27.55.44