Sửa luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để tránh chồng chéo nhằm tạo “cú hích” lớn cho thị trường bất động sản hình thành trong tương lai.
Ngày 28 tháng 4 vừa qua, tại Hội nghị “Góp ý sửa đổi luật Nhà ở – luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” do VNREA – Hiệp hội kinh doanh bất động sản Việt Nam tổ chức đã chia sẻ nhiều vấn đề trong việc sửa luật.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi chia sẻ tại hội nghị:
Luật nhà ở, luật bất động sản thương mại và luật đất đai có liên quan mật thiết và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Hiện tại, cả ba luật đều đang có vấn đề. Từ những góc độ khác nhau, bạn sẽ thấy những vấn đề khác nhau.
Ngoài ra, có một số vấn đề cần báo cáo Bộ Chính trị. Ngay cả Quốc hội cũng phải biểu quyết riêng để quyết định một số vấn đề đưa vào luật. Vì luật cũng là về chính trị, văn hóa và kinh tế. Trên thực tế, chính xác là do có những tranh chấp giữa các luật cần sửa, nhưng trong bối cảnh hiện nay, có nhiều vấn đề nhạy cảm trong việc sửa luật, như vi phạm đất đai, vấn đề thắt chặt tín dụng, v.v.
Khi sửa luật, khó bỏ từ “doanh nghiệp” ở góc độ doanh nghiệp, còn góc độ luật sư là bảo vệ quyền lợi của công chúng và nhà đầu tư. Về phía các nhà lập pháp, trên quan điểm phải hài hòa lợi ích, quyền và trách nhiệm của nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Làm sao để tránh chồng chéo?
Ông Khởi nêu một số câu hỏi mà Bộ Xây dựng đặt ra,
1. Phạm vi áp dụng của Luật Nhà ở hiện hành và Luật Kinh doanh bất động sản so với các luật khác như thế nào? Điều chỉnh gì để tránh chồng chéo?
2. Trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi hai luật này sẽ dẫn đến vấn đề kế thừa, đó là luật cũ còn cái hay chưa bỏ được, cần phải kế thừa, bổ sung, sửa đổi để thích ứng. với thực tế.
3. Cần xây dựng những vấn đề đã và được coi là hợp lý trong các văn bản hiến pháp, như Lệnh số 99, Văn bản số 02, Văn bản số 06, v.v. Tuy nhiên, các quy định trong nghị định hoặc thông báo phải được ban hành. Nếu tính hợp pháp khoản đầu tư thì phải phù hợp để không vướng mắc quá nhiều thủ tục hành chính. Đồng thời, để xác định rõ mối quan hệ giữa hai luật, tránh chồng chéo, mâu thuẫn …
Với luật Nhà ở
1. Vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?
2. Các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan thì phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ?
3. Cần xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê, sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do nhà nước quy định như: nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác…
4. Đối với phát triển tài chính nhà ở. Trong luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.
5. Việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.
Với luật Kinh doanh bất động sản
Ông Khởi cho rằng,
1. quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?
2. chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng doanh nghiệp đó làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, “nằm” đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.
3. vấn đề xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề như chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản…
4. với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.
5. thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.
6. quản lý và điều tiết thị trường, câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh mới thực hiện điều tiết?
“Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay luật Kinh doanh bất động sản, luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật”, ông Khởi nói.
Xem thêm tại: Sửa luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để tránh chồng chéo