Hiện nay đất nền dự án là một trong những phân khúc rất được sự chú ý của nhiều người, đặc biệt là các nhà đầu tư. Việc mua bán đất nền dự án đang diễn ra sôi nổi trên thị trường bất động sản, để tránh những rủi ro cho nhà đầu tư, hãy cùng tìm hiểu đất nền dự án.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền là những mảnh đất, lô đất gần như chưa có bất kỳ sự tác động như đào, đắp, san đất. Có thể hiểu là chưa có bất kỳ sự xây dựng, công trình nhà ở hay sinh hoạt mà chỉ là đất không. Đất nền được chia thành hai loại đó là đất nền dự án và đất nền tự do.

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng dự án nào và vẫn còn trong giai đoạn đầu.

Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xung quanh dự án. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.

Nếu tìm được lô đất nền dự án, chủ sở hữu sẽ được hưởng những ưu thế như quy hoạch rõ ràng, nằm trong dự án với nhiều tiện ích công cộng: siêu thị, trường học, khu vui chơi… nâng cao chất lượng cuộc sống hàng ngày. Sự phát triển ở khu vực là một trong những lý do làm cho dự án đất nền tăng giá và thu hút nhà đầu tư mua để ở hoặc mua đi bán lại.

dat-nen-du-an — Hình ảnh đất nền dự án phân lô

Những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án

Tìm hiểu các thông tin chủ đầu tư

Hiện nay, nhiều dự án đất nền có rất nhiều giá bán có những nơi chỉ từ vài triệu đồng cho đến vài chục triệu đồng/m2 tùy khu vực. Tuy nhiên thông tin từ các chuyên gia cho rằng nếu giá bán của dự án đất nền bạn có dự định mua có giá rẻ hơn so với các dự án xung quanh thì bạn nên cân nhắc, tính toán và kiểm tra kĩ về mức độ khả thi và năng lực hoàn thiện của dự án. Không nên mua những dự án giá rẻ sẽ dễ gặp phải các dự án chết hoặc không khả thi gây sự khó khăn cho bạn.

Thế nên, bạn cần nên tìm hiểu kỹ càng và chọn cho mình các dự án của chủ đầu tư có uy tín tốt, khả năng tài chính mạnh thể hiện qua báo cáo tài chính năm gần nhất, khả năng truyền thông chính xác và việc khảo sát mức độ hài lòng của người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư là một điều cần thiết nên làm. Việc tìm hiểu về chủ đầu tư sẽ không quá khó nếu chủ đầu tư là một công ty, tập đoàn đã có quá trình hình thành và những dự án tốt trong nhiều năm.

Hồ sơ pháp lý dự án, giao dịch và giấy tờ rõ ràng

Bạn cần phải yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc sàn phân phối sản phẩm về những giấy tờ cần thiết chứng minh được vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai,thủ tục pháp lý,… việc này giúp giao dịch đất dự án được minh bạch, rõ ràng và sẽ không có những hậu quả ảnh hưởng đến tài chính của bạn.

– Bên cạnh đó, bạn cần phải xem dự án lô đất mà bạn chọn đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền và được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa. Đây là bước vô cùng quan trọng mà bạn không nên bỏ qua.

Tránh mua đất dự án chung sổ

Điểm đáng lưu ý nhất là dự án chung sổ vì đất có sổ chung sẽ rất dễ dẫn đến việc tranh chấp trong tương lai và cũng là vấn đề nan giải trong việc giải quyết quyền sử dụng đất.

Do là dự án sổ chung nên việc mua bán phải có sự chấp thuận của tất cả những bên có quyền sử dụng đất, người bán không thể dễ dàng làm thủ tục sang tên được. Hơn nữa, người bán chỉ bán phần đất thuộc sở hữu của họ nhưng làm sao để xác định được vị trí đất của người đó trong sổ chung nên việc mua bán sẽ gặp rất nhiều rắc rối và tốn nhiều thời gian cho cả bên mua và bên bán.

Phức tạp hơn là việc tách sổ đối với sổ chung, các đồng sở hữu phải có sự đồng ý bằng văn bản. Nên khi mua đất dự án có sổ chung thường khiến khách hàng gặp rắc rối về việc thiết lập quyền sở hữu.

Do đó, bạn nên tìm hiểu mọi thông tin từ nguồn đáng tin cậy, chuyên gia bất động sản uy tín nhất để tránh những sự cố đáng tiếc xảy ra khi đầu tư vào mua đất dù để ở hay kinh doanh.

Đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa

Khi mua đất dự án muốn được cấp sổ đỏ thì diện tích đất mua cần đủ các điều kiện hạn mức tối thiểu. Với nhiều người mua đất dự án sổ chung nhưng chưa tách sổ mà lại không đảm bảo được diện tích tách thửa nên việc xác lập quyền sở hữu sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Với nhiều người khi mua đất chỉ đo đạc và tính trên thực tế nhưng lại không đối chiếu với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sẽ khiến bạn dễ mua nhầm các phần đất lấn chiếm, bất hợp pháp, mất tiền oan khi đặt cọc, thủ tục sang nhượng khó khăn và diện tích đất thực tế sẽ nhỏ hơn giá trị mua đất.

Vì vậy, trước khi mua đất nếu không muốn trả tiền cho phần đất lấn chiếm bạn cần phải đối chiếu diện tích đất thực tế và trong sổ đỏ, thỏa thuận mua đất với phần đất hợp pháp.

Hợp đồng mua bán

Khi mua đất dự án nên thật sự cẩn thận đối với những vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất. Để tránh những tranh chấp tài sản về sau, hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả bên mua và bên bán. Hiện nay pháp luật quy định việc mua nhà, đất cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc mua bán bằng các hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ không thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi tranh chấp xảy ra. Do đó, bạn cần phải công chứng tất cả các hợp đồng và thỏa thuận có liên quan đến việc mua đất để đảm bảo giá trị pháp lý, giao dịch mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ.

Tiến độ thanh toán của dự án

Bạn phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp khi mua đất nền dự án hoặc đất nền dự án giá rẻ, sự tư vấn của các luật sư những người môi giới bất động sản có kinh nghiệm là rất cần thiết cho người mua. Các văn bản, giấy tờ có liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án phải được xem xét một cách kỹ lưỡng trước khi đặt bút ký hợp đồng.

Khả năng tài chính

Xem xét khả năng tài chính của bản thân cũng là một lưu ý khá quan trọng khi bạn quyết định mua hoặc đầu tư vào đất nền dự án. Điểm lưu ý này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những miếng đất phù hợp với khả năng tài chính, hạn chế những rủi ro trở thành “con nợ” trong tương lai. Lời khuyên cho bạn đó là hãy dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua, không nên vay vốn ngân hàng với. Cam kết, thỏa thuận rõ ràng từ đầu về trách nhiệm và nghĩa vụ để tránh gặp phải những rắc rối khi hợp tác đầu tư với bạn bè, người thân.

Hồ sơ pháp lý của đất nền dự án gồm những gì?

Về mặt pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản, hồ sơ cơ bản như sau:

– Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án

– Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu có)

– Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch

– Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất

– Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án

Điều không nên bỏ qua là bạn cần phải kiểm tra khả năng tài chính của chủ đầu tư, dự án đã được tiến hành đến giai đoạn nào, tiến độ bàn giao có đúng cam kết ban đầu của chủ đầu tư hay không, nhất là với những dự án đã được chủ đầu tư làm trước đó.

Sau khi kiểm tra tính pháp lý đầy đủ, mới xem xét tiếp đến các vấn đề quan trọng khác như: sổ đỏ, giá cả, hướng vị trí…để đưa đến quyết định có nên mua hay không. Có thể nói hồ sơ pháp lý là bằng chứng tốt nhất để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Để có một mảnh đất tốt và tránh những sự cố đáng tiếc bạn cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý thật đầy đủ và kĩ càng.

Quy trình cấp sổ đỏ cho đất nền dự án như thế nào?

Mua đất nền dự án vẫn đang là xu hướng được nhiều người lựa chọn bởi giá thành phù hợp lại nằm trong khu quy hoạch tổng thể. Tuy nhiên đa số vẫn còn nhiều người chưa hiểu được rõ ràng quy trình làm sổ đỏ cho đất dự án. Dưới đây là quy trình cấp sổ đỏ cho đất dự án:

Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TNMT) cấp Tỉnh nơi có dự án đất sẽ có Thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ;
Phía chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của người mua lên Sở TNMT;
Phía Sở TNMT có trách nhiệm, kiểm tra vị trí đất, hiện trạng, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng trong thời gian 30 ngày;
Sau khi kiểm tra, Sở TNMT thông báo kết quả đến chủ đầu tư. Đồng thời chuyển hồ sơ đủ điều kiện về Văn phòng quản lý đất đai;
Phía Văn phòng quản lý đất đai kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ. Xác nhận hồ sơ có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Tiếp theo gửi hồ sơ địa chính tới cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư; Văn phòng quản lý đất đai cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, đồng thời chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ;
Cơ quan thẩm quyền sẽ yêu cầu chủ đầu tư nộp lại giấy chứng nhận đã cấp để tiến hành điều chỉnh, cập nhật thông tin mới.
Sau khi hoàn thành các thủ tục trên, tiến hành trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người mua

Các giấy tờ cần thiết cho quy trình cấp sổ đỏ, đối với chủ đầu tư dự án:

– Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;

– Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (trường hợp bắt buộc);

– Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

– Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;

– Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

– Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (bản chính)

Các giấy tờ cần thiết cho quy trình cấp sổ đỏ, đối với người nhận chuyển nhượng:

– Bản chính sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân, hộ chiếu

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) phải có bản chính giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam

– Đối với người nước ngoài phải có bản chính giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà và sử dụng đất ở tại Việt Nam. – Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản chính hoặc bản sao có công chứng);