Đất đai là một trong những tài sản có giá trị nhất. Vì vậy khi mua đất làm sao để người mua giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi của mình thì những lưu ý và các giấy tờ cần xem khi mua đất là điều quan trọng đầu tiên mà bạn cần lưu ý. Chia sẻ dưới đây có thể giúp bạn có thêm một số thông tin cần thiết.
Kiểm tra các giấy tờ cần thiết
Việc đầu tiên khi mua đất bạn cần nên xem xét đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay chưa?
- Đất đã có giấy chứng nhận: Yêu cầu bên chuyển nhượng cho xem toàn bộ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, sau đó đối chiếu mọi thông tin trên giấy chứng nhận và thực tế nhà đất như: tên chủ sở hữu, ví trí nhà đất, diện tích, thời hạn sử dụng đất…
- Đất chưa có giấy chứng nhận: bên chuyển nhượng phải có những giấy tờ khác tương đương.
Ngoài những giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất, cần kiểm tra thêm các giấy tờ khác liên quan như: chứng minh nhân dân; hộ khẩu; đăng ký kết hôn; xác nhận tình trạng hôn nhân vì đây là những giấy tờ cần thiết khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng đất.
Kiểm tra tình trạng tranh chấp đất
Để biết đất hiện tại có tranh chấp hay không bạn nên đến UBND xã, phường thị trấn, những người xung quanh để tìm hiểu về lịch sử của nhà đất định mua.
Với trường hợp tranh chấp lớn, sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau: hỏi thăm địa phương, tìm kiếm thông tin trên truyền hình, Internet, hoặc những thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của VPCC.
Với trường hợp tranh chấp nhỏ hay tranh chấp “ngầm” thì khó có thể biết được. Ví dụ như tranh chấp đường thoát nước, hàng rào hay lối đi,… với hàng xóm.Những kiểu tranh chấp này sẽ rất khó tìm hiểu, bạn cần hỏi thăm thông tin từ những người gần thửa đất bạn đang định mua. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về tranh chấp này
Thông tin vay nợ thế chấp
Khi mua đất bạn cần kiểm tra bất động sản có đang thế chấp không? Nếu có thì việc này được thực hiện tại ngân hàng hay tổ chức nào, thế chấp tại ngân hàng thì yêu cầu đặt cọc nên thực hiện ở đâu và cần chuẩn bị thủ tục như thế nào.
Đất có sổ đỏ đã được thế chấp tại ngân hàng, nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu người bán muốn giấu thông tin thế chấp họ sẽ gỡ tờ đó ra, nên khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc hay cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai.
Thông tin về thế chấp ngân hàng còn có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Dù vậy nhưng sẽ có những trường hợp tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay với lãi suất cao thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn.
Thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay với lãi suất cao cho dù có hiệu lực hay không có hiệu lực thì cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt hơn là khi người bán không chỉ thế chấp ở 1 nơi mà có thể là nhiều nơi, vì vậy bạn nên lưu ý điều này.
Đất có bị kê biên không?
Nên liên hệ với chi cục thi hành án hoặc văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận xem đất định mua có đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay không?
Tìm hiểu cụ thể những quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất…”
Tìm hiểu thông tin người bán
Nếu người bán là chính chủ, bên cạnh việc tìm hiểu thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi tiếp xúc và trao đổi trực tiếp sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, việc này giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
Để tránh phiền phức sau này, trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn nên tìm hiểu thêm một số thông tin như: Nhà đất là tài sản chung, hay tài sản riêng. Trên thực tế có những trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên duy nhất vợ hoặc chồng. Nhưng lại là tài sản chung của hai vợ chồng. Nếu là tài sản chung thì phải đảm bảo khi tham gia giao kết hợp đồng phải cả vợ và chồng ký vào hợp đồng mua bán mới đảm bảo tính pháp lý.
Ngoài ra, cần kiểm tra về nghĩa vụ tài chính tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể kiểm tra xem bên bán có nợ nghĩa vụ thuế, lệ phí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không, đất có bị đem ra là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ với các khoản vay của bên bán không. Bên bán có đang là bị đơn đối với các vụ án về tài sản nào khác hay không.
Đặt cọc khi mua bán đất
Giá trị và nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường đặt cọc trước
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, khi bên bán yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
- Việc lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chứng cứ để chứng minh nếu có xảy ra tranh chấp.
- Người mua không nên mua đất dưới hình thức “giấy viết tay”, vì hình thức mua bán này hiện tại không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra. Cụ thể:
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP chỉ có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ:
- Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;
- Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
- Nếu không công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì không thực hiện được thủ tục sang tên người sử dụng đất trong Sổ đỏ (sang tên trước bạ)
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Đất không có tranh chấp
Trong thời hạn sử dụng đất.
Trên đây là những chia sẻ về những lưu ý và các giấy tờ cần xem khi mua đất. Hy vọng những chia sẻ này sẽ giúp cho bạn có thêm những thông tin cần thiết trước khi đưa ra quyết định mua đất.
Mọi thông tin xin liên hệ
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Hoàng Khải Minh
36 đường số 5, KDC CityLand Central Hills, phường 7, Gò Vấp, TPHCM
Hotline: 0908.27.55.44
Website: www.hoangkhaiminh.vn