Thủ tục bán nhà có đầy đủ trong Luật Nhà ở, Luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác của nhà nước. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn chưa nắm rõ và hiểu hết các thủ tục khi thực hiện giao dịch mua bán nhà. Bài viết này sẽ giúp người mua nhà nắm rõ, chính xác và cụ thể nhất về thủ tục khi mua bán nhà ở.
Những quy định về các điều kiện cần và đủ để thực hiện thủ tục bán nhà.
Theo quy định của nhà nước về Luật nhà ở tại điều 91, điều 93 và điều 94, nhà ở có nhu cầu về các giao dịch, thủ tục bán nhà, mua nhà, tặng cho, đổi cho nhau, thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, thế chấp, ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có đầy đủ các điều kiện sau đây mới được giao dịch:
Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Khi xảy ra giao dịch, thủ tục bán nhà, các bên có liên quan trực tiếp hoặc có thể thông qua người đại diện về việc thỏa thuận mua bán nhà ở. Trong hợp đồng mua bán nhà ở phải được ghi đầy đủ các nội dung sau:
1, Tên và địa chỉ của các bên;
2, Mô tả đặc điểm của nhà ở;
3, Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá;
4, Thời gian giao nhận nhà ở;
5, Quyền và nghĩa vụ của các bên;
6, Cam kết của các bên;
7, Các thỏa thuận khác;
8, Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
9, Chữ ký của các bên.
Trong thủ tục bán nhà, giá mua bán nhà ở sẽ do các bên liên quan thỏa thuận với nhau. Trong trường hợp nếu trong văn bản pháp luật về Luật Nhà ở có quy định chung về khung giá mua bán nhà ở thì các bên liên quan không được phép vượt quá khung giá đã được quy định.
Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận đã được công chứng hoặc là chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với loại nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với loại nhà ở tại nông thôn. Thời điểm bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
Theo đó, bên bán hoặc bên mua trong hợp đồng mua bán phải có thỏa thuận bên nào sẽ chịu trách nhiệm thực hiện nộp các loại thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Và bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.
Thủ tục bán nhà và giấy tờ cần thiết.
Trước khi tiến hành giao dịch, thủ tục bán nhà, bên mua và bên bán cần chuẩn bị một bộ hồ sơ có những giấy tờ liên quan như sau:
1, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
2, Thông báo nộp lệ phí trước bạ.
3, CMND ( thẻ căn cước hoặc hộ chiếu) và Hộ khẩu của bên bán ( bao gồm vợ và chồng)
4, Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng chung của vợ chồng.
5, CMND ( thẻ căn cước hoặc hộ chiếu) và Hộ khẩu của bên mua.
Trình tự trong thủ tục bán nhà được thực hiện trong 5 bước dưới đây:
Bước 1: Các bên mua bán hẹn gặp và đến cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn) để thực hiện lập hợp đồng mua bán của các bên có liên quan, kèm theo đó là các loại giấy tờ có liên quan để chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Ngoài ra, hợp đồng có thể được soạn sẵn trước đó hoặc do công chứng viên soạn theo yêu cầu của hai bên mua bán.
Bước 2: Một trong hai bên có liên quan nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu tại nông thôn.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ và hợp đồng mua bán, các cơ quan quản lý nhà ở sẽ tiến hành kiểm tra, xác định vị trí thửa đất để xem xét và gửi cho cơ quan bên thuế để xác định xem có hay không các nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Sau khi có thông báo và kết quả của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế (nếu có) để chủ nhà ở đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Sau khi đã hoàn thành các nghĩa vụ nộp thuế, chủ nhà ở nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Như vậy, khi hai bên mua bán ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì Quyền sử dụng đất đó vẫn chưa thuộc về bên mua vì theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự quy định “đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”.
Vấn đề thanh toán tiền và lựa chọn phương thức thanh toán sẽ do các bên liên quan thỏa thuận với nhau nhằm đảm bảo công bằng và quyền lợi của bản thân bên mua hoặc bên bán.
Nếu hai bên liên quan thỏa thuận bên mua phải trả hết các khoản tiền và tự thực hiện các thủ tục còn lại thì lúc này họ phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trước bạ (đây là loại phí mà theo quy định của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân (đây là loại thuế mà theo quy định của pháp luật bên bán chịu).
Các loại giấy tờ cần công chứng có trong thủ tục bán nhà.
Giấy tờ bên bán cần chuẩn bị
Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chỉ bán một phần diện tích nhà đất thì cần có thêm công văn của Văn phòng Đăng ký Đất hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường và hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.
Thứ hai: CMND, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng).
Thứ ba: Sổ Hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng).
Thứ tư: Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán (Giấy Đăng ký kết hôn).
Trong trường hợp, bên bán chỉ có một người thì chỉ cần các loại giấy tờ sau: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân); Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn); Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng; Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản; Hợp đồng uỷ quyền bán (Nếu có).
Giấy tờ bên mua cần chuẩn bị:
Thứ nhất: CMND, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của bên mua (cả vợ và chồng)
Thứ hai: Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng)
Thứ ba: Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua (đăng ký kết hôn)
Thứ tư: Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai;
Thứ năm: Hợp đồng uỷ quyền mua (nếu có).
Trình tự thủ tục công chứng
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ pháp lý có liên quan, hai bên mua bán sẽ mang đầy đủ giấy tờ đến văn phòng công chứng gần nhất để thực hiện công chứng hợp đồng giao dịch và làm đúng theo hướng dẫn thủ tục công chứng mua bán nhà theo các trình tự như sau:
Bước 1: Nộp giấy tờ đã chuẩn bị cho phòng công chứng.
Bước 2: Công chứng kiểm tra các giấy tờ nếu hợp lệ sẽ soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của hai bên.
Bước 3:Công chứng viên đưa lại bản hợp đồng vừa soạn thảo cho bên mua và bên bán nhà cùng đọc lại.
Bước 4: Nếu đồng ý thì hai bên ký tên và lăn tay vào hợp đồng và đưa lại cho công chứng viên.
Bước 5: Cuối cùng, hai bên đóng lệ phí công chứng và nhận lại bản hợp đồng chính.
Lưu ý, nếu giấy tờ của một trong hai bên bị thiếu thì công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung đầy đủ, sau đó mới công chứng.
Và thời gian công chứng thường là trong ngày (khoảng từ 1 đến 2 giờ tùy theo số lượng người công chứng tại phòng công chứng thời điểm đó). Còn theo luật quy định thì thời hạn công chứng không quá hai ngày làm việc, với loại hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng không quá 10 ngày. Khi đã hoàn tất việc công chứng, bên bán tiến hành nộp thuế và sang tên trước bạ chuyển tên cho người mua.
Những lưu ý pháp lý không nên bỏ qua khi làm thủ tục bán nhà
Có các phương án kiểm tra và rà soát rủi ro có thể xảy ra
Khi có nhu cầu mua một căn nhà nào đó thì phải xem xét căn nhà đó hiện có đang vướng phải tranh chấp? có thể giải quyết được hay không? Nếu dự án của căn nhà đó chưa được chấp thuận nhưng chủ đầu tư uy tín có cam kết, lô đất nền có tiềm năng tăng cao nhưng chưa người nào được tách sổ riêng, thì đó là cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro.
Nắm bắt các xu hướng chính sách
Người mua nhà cần nắm được các chính sách liên quan đến, quy hoạch, chính sách thuế, ưu đãi lãi suất… Đặc biệt là quy định tác động đến biến động giá trị của bất động sản và hoạt động mua bán trong quá trình giao dịch và thời điểm sau đó.
Kiểm tra các thông tin quy hoạch
Thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý bất động sản đúng theo quy định của pháp luật sẽ được công khai. Tuy nhiên, công tác quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam chưa được hoàn chỉnh và thực tế áp dụng luật pháp còn có khoảng cách khá xa so với văn bản hiện hành, thì các công tác thẩm định, kiểm tra sẽ tốn khá nhiều công sức. Trước khi tiến hành ký hợp đồng mua nhà thì nên kiểm tra đầy đủ pháp lý và thông tin quy hoạch vì đây là những yếu tố quan trọng hàng đầu đối với bất cứ giao dịch nhà đất nào.
Thẩm định pháp lý trước khi giao dịch
Tối thiểu phải có hai nguồn thông tin để dễ dàng kiểm tra chéo, phân tích thông tin đúng hay sai về bất động sản muốn mua. Đầu tiên là những thông tin được cung cấp từ bên bán. Thứ hai là thông tin tự tìm hiểu từ các cơ quan chức năng, các văn bản luật, hoặc từ người mua đã có kinh nghiệm trước đó.
Giao dịch đúng với bên bán
Các bên thực hiện giao dịch phải là các chủ thể có quyền quyết định, định đoạt trong bất cứ giao dịch bất động sản. Phải xác định rõ tên giao dịch là chủ sở hữu đủ năng lực để thực hiện giao dịch hay không. Ví dụ, nếu là giao dịch một nhóm người, thì tất cả những người đó đều có quyền được quyết định chuyển nhượng. Hoặc nếu đang giao dịch với những người được ủy quyền bán, thì phải xác định rõ nội dung và phạm vi của ủy quyền. Đồng thời việc ủy quyền phải được thực hiện theo quy định.
Nắm rõ các quy trình thực hiện mua bán nhà để tránh bị động
Quy trình cơ bản là ký hợp đồng, công chứng, hoàn tất nhiệm vụ tài chính và thực hiện việc sang tên trên giấy chứng nhận. Các quy trình khi tiến hành giao dịch, mua bán nhà đều có trong các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở, Luật đất đai.
Bàn bạc rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng
Bên mua trước khi ký hợp đồng cần biết hợp đồng mua bán có bản chất song phương, cả 2 bên mua bán đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Bên mua có quyền được đàm phán thay đổi hợp đồng cho phù hợp với yêu cầu của mình. Nếu không thể thêm bớt điều khoản chính, thì cũng có điều khoản bổ sung. Vì vậy, khi giao dịch nếu các quá trình thẩm định chưa kỹ thì có thể yêu cầu đưa cam kết vào bản hợp đồng.
Giá cả, chi phí và thanh toán
Các bên liên quan có quyền thỏa thuận với nhau về giá, thuế, chi phí, lệ phí và phương thức thanh toán. Một số chi phí thường hay bị bỏ qua như phí môi giới, phí luật sư, phí phạt trễ hạn do lỗi bên kia, thời gian thanh toán theo tiến độ cũng cần phải đưa vào điều khoản một cách rõ ràng. Sự rõ ràng được thể hiện trong hợp đồng ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế xung đột về sau.
Kết luận
Các thủ tục bán nhà nếu nắm rõ sẽ giúp cho bên mua và bên bán không bị bất cập, tranh chấp mà còn giúp cho việc thực hiện các giao dịch mua bán trở nên nhanh chóng, không tốn nhiều thời gian. Bởi vây,trước khi có nhu cầu mua hoặc bán nhà ở thì nên chủ động tìm hiểu các thông tin cơ bản cần biết để tránh bị lợi dụng.
Để có thể hiểu rõ hơn về các thông tin cần thiết, chúng tôi – Công ty Đầu tư Địa ốc Hoàng Khải Minh với sự uy tín và tinh thần nhiệt huyết sẽ hỗ trợ khách hàng mọi lúc mọi nơi. Liên hệ với chúng tôi nếu bạn cần:
Địa chỉ: Số 36, đường số 5 KDC CityLand Center Hills, phường 7, quận Gò Vấp, Thành Phố Hồ Chí Minh
Email: hoangkhaiminh.com@gmail.com
Số điện thoại: 090.827.55.44
Web: https://hoangkhaiminh.com
BẢO CHÂU