Xét về yếu tố kinh tế và yếu tố thị trường thì bất động sản đang ngày càng phát triển, tuy nhiên xét về yếu tố pháp lý thì bất động sản vẫn khó khăn bởi các thủ tục. Hiện tại, pháp lý bất động sản đang là vấn đề được quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư, doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước.
Pháp lý bất động sản là gì?
Pháp lý bất động sản nói chung và pháp lý bất động sản nhà ở nói riêng luôn là một trong những vấn đề được người mua quan tâm nhất khi đi giao dịch. Nhà đất đã có giấy tờ đầy đủ chưa, đất nhà có tranh chấp hay không, đất đã được tách thửa hay chưa,…đều cần được người mua nhà kiểm tra kỹ càng để tránh những rắc rối, rủi ro về sau. Tuy nhiên, đối với người mua nhà chưa có kinh nghiệm, rất khó để họ có thể tìm hiểu và biết được thông tin chính xác về những vấn đề này. Vì vậy, hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để có thể biết được cách để kiểm tra pháp lý các dự án bất động sản. Các giấy tờ này bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất, quy hoạch, giấy tờ chứng minh đã nộp đủ khế đất, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện để được bán, được cho thuê,….
Siết chặt nguồn cung
Môi trường kinh doanh bất động sản được xây dựng bởi: hành lang pháp lý (các văn bản pháp luật), cơ chế, chính sách của Nhà nước. Trong đó hành lang pháp lý sẽ:
- Giúp thị trường bất động sản vận hành và quản lý một cách hiệu quả, an toàn;
- Giúp các chủ thể trong hệ thống này như chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tương tác phù hợp với nhau.
- Giúp cân bằng quyền và lợi ích của các bên.
Đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều mong muốn sửa đổi các văn bản pháp luật sao cho phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản. Đặc biệt điều chỉnh với các loại hình bất động sản mới, nhằm xây dựng khung pháp lý đồng bộ, tạo sự ổn định, an toàn cho các giao dịch.
Các vướng mắc của pháp lý bất động sản có thể kể đến như:
- Bất cập trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế;
- Tình trạng các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành đan xen, chồng chéo, thậm chí xung đột gây nên sự lúng túng trong việc cố gắng thực hiện đúng quy định pháp luật;
- Luật pháp đi sau sự phát triển của thị trường bất động sản khi có những vấn đề nảy sinh từ thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết.
Quyền sử dụng đất có thời hạn
Ở khía cạnh người bán – chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, các doanh nghiệp này cho rằng sẽ hấp dẫn và thu hút họ hơn khi ‘quyền sử dụng đất lâu dài thay vì quyền sử dụng đất có thời hạn’. Điều này không phải là không khả thi, hiện tại ở một số địa phương đã có chính sách áp dụng như ‘cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại thành đất ở không hình thành đơn vị ở’.
Có thể hiểu đơn giản chính sách này đó chính là phục vụ mục đích xin cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án, và các dự án này hầu hết đã được bán cho khách hàng và tạo cho khách hàng có thêm niềm tin vào pháp lý bất động sản mà doanh nghiệp chào bán.
Kích cầu bất động sản
Chính sách này có thể thấy phần nào đã tháo gỡ khó khăn ngắn hạn về pháp lý bất động sản để cho người mua, nhà đầu tư an tâm hơn về dự án. Chính sách này đem lại cho nhà đầu tư lợi thế khi bán đất, giá bán đầu ra sẽ cao hơn và việc đóng tiền sử dụng đất sẽ thấp hơn nhiều. Câu chuyện pháp lý này xuất phát từ thủ tục pháp lý bất động sản, hoạt động rà soát, thanh tra, kiểm soát trong nhiều năm nay.
Trước tình trạng kinh doanh của bất động sản bị chững lại do pháp lý cồng kềnh, UBND TP HCM đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ cho 63 dự án. Đáp lại cho các doanh nghiệp đó là cần thời gian để hoàn thiện khung pháp lý. Khi hoàn thiện được khung pháp lý dự án thì việc các chủ đầu tư muốn sáp nhập hay mua lại các công ty con sẽ nhanh chóng hơn, vậy có thể nói là cần thời gian cho nhà nước lẫn chính quyền. Nhà nước vừa qua đã hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản là gói hỗ trợ tài chính gần 23.000 tỷ đồng và chính sách giảm thuế. Thêm vào đó, Chính phủ yêu cầu các cơ quan liên quan rà soát và cắt giảm các thủ tục hành chính và đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư.
Ở chiều hướng cá nhân, Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng ‘“Còn nếu dịch bệnh có qua đi mà vấn đề pháp lý chưa giải quyết triệt để, chưa “sạch” để triển khai thì câu chuyện khó khăn vẫn tiếp diễn. Dịch bệnh diễn biến phức tạp gây khó khăn trong ngắn hạn và sẽ được khống chế, trong khi nút thắt pháp lý không được tháo gỡ sẽ gây khó khăn cho thị trường trong dài hạn”. Nhận định này có thể thấy việc pháp lý bất động sản là vấn đề nan giải và không hề dễ dàng kiểm soát được.
Theo một chiều hướng khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận định rằng ‘Để tập trung khôi phục, đẩy mạnh phát triển kinh tế sau dịch các doanh nghiệp với tinh thần nỗ lực gấp đôi gấp ba so với trước. Lĩnh vực BĐS là một trong những ngành kinh tế, giữ vai trò động lực và có tính lan tỏa lớn trong nền kinh tế, đóng góp cho ngân sách nhà nước và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở’. Theo ý kiến của Ông Châu thì thấy được nhà nước nhà nước cần tạo điều kiện để thị trường BĐS sớm phục hồi và tăng trưởng theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.
Nhanh chóng sửa đổi luật đất đai 2013
Có thể thấy, bất động sản năm 2019 và năm 2020 bị chững lại và gặp nhiều khó khăn, đó là:
- Bị sụt giảm nguồn cung, thiếu sản phẩm đất nền, nhà ở, căn hộ vừa túi tiền.
- Hệ thống pháp lý chưa được xây dựng hoàn thiện, luật đất đai năm 2013 chưa được sửa đổi.
Được biết, luật đất đai sẽ được bổ sung một số nghị định thi hành mới nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn đang làm ách tắc các dự án sản xuất kinh doanh và các dự án nhà ở.
Ở phương diện khác, Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhấn mạnh nhận định của mình ‘Muốn kích cầu BĐS trong thời điểm hiện tại, đặc biệt hướng đến đối tượng mua nhà để ở, cần các gói ưu đãi lãi suất cho người mua nhà trong dài hạn. Cần thúc đẩy hướng đến cơ chế chính sách thông thoáng hơn, qua đó tạo động lực cho nền kinh tế hồi phục, niềm tin người dân được củng cố và thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại’. Tại nhận định này, có thể thấy tình hình trong giai đoạn 6 tháng cuối năm nay là thời gian để vực dậy tình hình hình doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Để đạt được điều này thì năng suất làm việc phải tăng gấp 2-3 lần thị mới đạt được kỳ vọng mong đợi.
Chung quy lại, pháp lý bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ. Các nút thắt pháp lý này cần được quan tâm nhiều hơn của nhà nước và sự mạnh tay hơn trong công tác hoàn chỉnh lại khung pháp lý để giúp các doanh nghiệp có thể vững vàng hơn trong thời gian này cũng như sau này.
Xem thêm: https://hoangkhaiminh.vn/co-hoi-phuc-hoi-bat-dong-san-sau-dich/
Ngọc Thảo
Công ty Cổ phần Đầu Tư Địa Ốc Hoàng Khải Minh
Địa chỉ: Tầng 9, tòa nhà Thủy Lợi 4, số 102 đường Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, TP HCM
Hotline: 0908.27.55.44
Website: www.hoangkhaiminh.com